如果要给2023年的重庆楼市写一个关键词，那一定是：卷、很卷、卷惨了......

  中国的商品房市场成交额从最高的18万亿元，回落到如今的12万亿元（全年预测数据），下滑了大概30%左右。

  重庆的新房住宅成交量，最高峰是2018年的2680亿元，今年1-11月份合计是670亿元，预计2023年全年住宅成交金额是730亿元。

  从2680亿元到730亿元，下滑了70%多，下滑幅度这么大，重庆市场就这么差吗？

  现在很多人对未来预期收入比较悲观，就没选买房了，而是去住公租房、保障房，这些群体在未来都是有可能买房的。

  关键问题是，最高2680亿的新房住宅成交额，根本就不是重庆市场的真实水平，这是被无限冲高了的水平。

  想想在2018年，全国那么多城市限购，但重庆不限购，多少人坐飞机来重庆买房啊，这里面有大量的投资、投机需求，把重庆的房价泡沫给吹起来了，这明显是不正常的。

  只要你相信中国，看好中国的未来，那中国的房价必然会是螺旋式的上升，现在只是在局部调整的阶段，你需要做的就是，熬下去，熬到下一个周期的到来。

  重庆的新房需求一直都在，而且还非常大，只是被二手房、保障房、公租房暂时给分流了。新房成交额70%的幅度下降，带来的就是新房的无限内卷，最重要的就是卷价格了。

  2023年前11个月，重庆新房住宅共卖了53130套，二手房则卖了98546套，二手房销量是新房销量的1.85倍。

  前11个月总共卖了151676套房子，二手房的占比高达65%，也就是说，

  这是重庆房地产如今的大趋势，没人能改变，甚至如果我再去买房，我也会选二手房。

  前面不是说了，过去几年有大量的投资、投机客来重庆买房，现在都过了2年限售期了。这些人就是纯投机的，根本不会来住，甚至都不会去装修。

  但现在房价下降之后，这些人扛不住了，只能割肉抛售房产，而且是举起屠龙刀来砍价，江北嘴清水13000多，来福士精装20000元，照母山清水13000多，中央公园还有清水9000多的，重庆遍地都是超高的性价比的优质资产。

  同样都是13000多的价格，你是买江北嘴、照母山的二手房，还是买蔡家的新房？

  是个人都知道如何选吧，只要你现在还有钱，到处都可以捡到带血的筹码。有便宜不占，这不符合人性。

  这就是重庆新房打不赢二手房的原因，新房不管把价格降到多少都打不赢，你对抗不了人性啊，诱惑太大了。

  得等到这批投机客割肉平仓之后，市场上不会再有那么多的超高的性价比优质资产，重庆的新房成交量才会逐渐回升。

  同样一个小区，自住业主要卖房150万，但投资客可以100万就卖出去。如果你要买房，你会买谁的房子？

  还有其他没那么着急的投资客，报价140万、130万、120万、110万的，你得等这批人把房子都卖出去以后，你的150万房子才能卖出去。

  我不知道，可能1年，可能3年，可能5年，时间根本说不好，因为你不知道那些投资客具体是啥状况？他们到底有多缺钱？他们卖房的急迫性有多高？

  不然你只是卷价格，房子虽然卖出去了，但是挣不到钱，到头来白忙活一场，给链家、到家了在打工，那何必呢？

  新房往往都是在郊区，本来在地段、配套、甚至交付时间上就已无任何优势了，如果再不把产品做好，别人凭啥来买你的新房嘛？

  这绝对是重庆今年的Number One产品，360度的观景平墅太能打了，家家户户都有花园/露台，每一个房间走出去都是露台，市场接受度非常高，卖的又贵又快。

  建面99平的户型，在其他城市也就是3房，可能还只有一个卫生间。但中建做了4房2卫，采光面有16.6米，6面宽，还带有储藏室，户型几乎没有浪费空间，很适合大家庭居住，产品实用价值非常高，还能够提供情绪价值。

  建面150㎡只做了2房、180㎡只做了3房，客厅大到可办party，主打一个极度的舒适改善，基本都是年轻人在买，追求个性化和艺术化，这跟首钢给人的传统稳重央企形象完全不同。

  1梯2户的板楼，平层建面133㎡，顶跃建面165㎡，西永市场真的很久没见过这样的改善产品了，颜值也非常高。4个房间开间都是在3米以上，40㎡的会客厅、21㎡的主卧大套房带衣帽间，其他每个户型也都带有一个储藏室，产品实用价值和情绪价值都拉满，很符合一个改善家庭的需求。

  重庆新房市场下滑了70%，按照开发商一贯的追求费效比，那就要相应的裁掉70%的人，现在已经大概裁了40-50%的人了，还远不是终点，还会继续裁人的，就连央企都在裁区域公司、裁人了。

  没被裁的其实也好不到哪里去，毕竟一个人要顶好几个人的活儿，一个月恨不得有32天都在公司深夜加班，为结果负责。

  一个营销负责人，如果在规定时间内达不成规定业绩，就得下课，那他能怎么办？

  他只能把团队里的人都高效的动员起来，今天如果没有客户就不能下班，销售一直打电话，策划一直忙报告、报表，不停的写报告、汇报，即便最后能落地的报告只有1%，即便是无效卷，卷给领导看的，也得表演性内卷。

  现在重庆很多楼盘上都只有一个策划了，即便央企也是这样，卷的比民企还凶，这个策划要干的事情真的是太多了。

  写报告、拉数据、做推广、弄招投标、走流程、写广告文案、弄设计海报、写活动方案、搞活动、看市场报告、给置业顾问培训市场，还要揣摩老板心思、避开职场内部倾轧......

  项目卖的差 → 开发商要控制费效比、裁人 → 项目上只留1个策划，要做所有事情 → 策划疲于奔命，每天打杂，根本没时间思考项目推广策略 → 项目没有差异化，只能卷价格 → 给不起高额佣金，卖的差 → 继续裁人......

  很明显，策划、市场和客研的作用被极大低估了，尊重专业尊重市场尊重产品的开发商，才有可能熬到下一个周期的到来。

  卷价格是一条不归路，因为没有一点门槛，你以为的价格底线可能只是地平线，根本就没有底线，卷赢了赚不到钱，卷输了死的更惨，只有靠专业才能穿越周期。

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